賃貸サイトを見てみると・・・
買おうかなーと思った近所に建った新築マンション。
とりあえず買って賃貸に出しても儲かるかなーと思ってたんだけど、同じこと考えている人いたのかな？と覗いてみたら、いっぱいいた。
まだ引き渡し開始後まだ２か月ですぞ・・・つまり、しょっぱなから賃貸用として取得したようだ。
この地域で月20万円で借りる人がいるのか・・・は、やや疑問だ。うちのマンション７０平米で月10万円くらいだからなぁ・・・
だが、向かいの築20年のマンションの賃料が12～13万円であることを考慮すると、新築であること、共用設備に優れることを考えれば、20万円はちょっと怪しいが10万円台後半の家賃は妥当だろう。
利回り的にはどうだろう？
73平米の部屋は確かコミコミ4,200万円くらいだったはずだから・・・月20万円で貸したとすると、年間賃料240万円で表面利回り5.7%とまぁまぁ良い投資物件である。
私が区分マンション投資をしていたころは表面利回り６％なんてカス物件だったけれど、今はマンション投資も高騰しているので表面利回り３％とかが普通である。６％で買える物件なんてそうそうないんじゃないかな。
例えば私が好きな東京都台東区なんかで見てみると、１件しかない。
このマンションが建っている地域だと、驚いたことに現状空室の物件しか出てこなくて、どこも利回りが入っていない。
ただ、物件価格が3,000万円前後であるが、賃料は12～14万円くらいは少なくとも貰えそうな部屋ばかりだから、仮にその賃料だとするとざっと利回り5.6%で、だいたい地域相場としても妥当な気がする。
結構オイシイ話だったんだよなー
ん～やはり買っておけば良かったかなぁという気がしないのでもない。
確か73平米の部屋でも管理費1.5万円、修繕積立金0.5万円とランニングコストも低い。
これに賃貸に出すための料金収受と管理を0.3万円で委託して・・・だいたい2.3万円/月のコストだから、年間経費はたった27.6万円である。
これに固定資産税がそうだな・・・20万円くらいじゃなかろうか。
だから経費は50万円／年くらいだから、実質利回りは4.5%くらいか。
もちろん金利や税金も考えなきゃならない。
仮にフルローンで借りるとして、金利は1.6%くらいだろう。
自己居住用で買うとセットプランで0.2%とかを販売会社が用意していたが、たぶん投資用では使えないと思う。ただ、投資用マンションローンというものが存在して、私が利用したときは1.6%くらいの金利だった。
金利が1.6%で4,200万円かりたとすると、返済額は月13万円で、うち利子分は約5.5万円である（元利均等なので、利子分はだんだん減っていく）。
利子を除く経費が年間50万円に、利子5.5×12=66万円を足して、116万円が総経費か。
賃料20万円の場合の税引き前利益は240万円-116万円=124万円といったところだな。
これに減価償却が・・・あの規模のマンションだと土地1,000万円／建物3,200万円くらいのバランスと仮定して、定額法で47年で償却すると68万円/年の償却だから、税務上の利益は56万円になって、所得税はだいたい12万円くらいか。
つまり税引き後利益は44万円/年といったところである。
また帳簿上ではなくて現金上の損益（キャッシュフロー）では、減価償却が乗らずに代わりに元本返済を乗せるから、240万円-50万円に返済(利子5.5+元本7.5)×12万円 、更に先の税金12万円を更に引いて= 144万円/年の手残りである。
毎年144万円ずつ残って、借金も減っていくという結構オイシイ商売である。
とはいえ・・・
とはいえ、上の数値は投資会社の良くでっちあげる計算である。
まず修繕積立金0.5万円というのが安いが、安すぎるのだ。
73平米あるのに修繕積立金が0.5万円ってことは、平米あたり68円ってことだ。
国交省のガイドラインだとおおむね平米あたり270円くらいが相場。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf
なので、本来は1.9万円くらいが積立金として必要だ。
更にここから広大な立体駐車場の分も要るから、もうちょっとかかる。
たかが1.5万円のはなしだが、年間18万円くらい変わってくる。
それに新築ボーナスは一回きりだから、駅近で隣がスーパーというだけのマンションがどこまで競争力を維持していけるか・・・２～３年で16万円くらいまで賃料は落ちるんじゃなかろうか。
更ににこの辺のエリアのファミリー向けの空室率は5～10%だ。この辺は地主さんの一棟マンションが多いから、区分マンションはまた違った動きをするかもしれないが、仮に入居率95%で計算すると年間収益は182万円程度まで目減りする。
すると税引き前利益は-2万円でむしろ赤字になる。
ただ、キャッシュフロー上は86万円の黒字だからそれでもまぁ悪くないかな・・・
毎年86万円ずつお金が残って、更に借金は90万円ずつ減っていくから、例えば10年後に買った値段で売却出来たら、現金860万円に加えて返済の差額900万円が受け取れて、1,760万円儲かる。
金利が上がらず、物件価格が値上がりし続けるなら・・・だが。
